Cadre de vie, région concernée, viabilisation, nature du sol… Quels sont les critères principaux pour calculer le prix d’un terrain constructible ?
La taille de l’unité urbaine (communauté de communes, agglomération)
Le nombre d’habitants de l’unité urbaine de votre terrain est un facteur important pour fixer son prix. Par exemple, dans les zones rurales où on trouve moins de 2000 habitants, le coût du m² constructible se situe autour de 50 €. Au contraire, dans une zone plus dense qui comprend plus de 200 000 habitants, les prix moyens se situent autour de 160 €/m². Quant à Paris, le prix du m² peut monter au-dessus de 300 €/m².
La région dans laquelle se trouve le terrain constructible
Le prix du m² d’un terrain constructible est également tributaire de la région où l’on se trouve. En Provence ou sur la Côte d’Azur, les prix sont, par exemple, beaucoup plus élevés que dans l’Oise, la Lozère ou l’Essonne. C’est à Paris que les tarifs sont les plus élevés. Ces disparités existent, également, au sein même des régions.
La viabilisation du terrain constructible
La viabilisation d’un terrain, c’est le fait de le raccorder à l’électricité, à l’eau et au gaz. Ainsi, si un terrain est viabilisé, son prix au m² sera forcément plus important que celui d’un terrain qui ne l’est pas.
La nature du sol
Le sol d’un terrain peut aussi influencer son prix. Dans le cas, par exemple, d’un terrain argileux, l’acheteur va d’abord devoir réaliser des travaux de drainage avant de construire son bien immobilier. Le coût de ces aménagements à effectuer va donc se répercuter sur le prix du terrain.
L’état du terrain
Un terrain peut être vierge ou il peut déjà accueillir un bâtiment qu’il faut détruire. Dans ce cas, cela va engager des frais pour l’acheteur qui va devoir effectuer des travaux. L’état du terrain influence donc aussi son prix au m².
L’exposition du terrain constructible
L’exposition d’un terrain est une donnée essentielle pour son prix au m². En effet, un terrain bien exposé va faciliter la construction de votre maison et va diminuer le coût de votre consommation d’énergie. Dans cette optique, un terrain exposé plein sud aura un prix au m² plus élevé qu’un terrain exposé plein nord.
La forme et la typologie du terrain constructible
Il existe des formes et des typologies de terrain très différentes. Un terrain en pente, par exemple, nécessite des travaux de terrassement. Une parcelle à la forme plus complexe qu’un carré ou qu’un rectangle sera plus difficile à aménager. Ainsi, plus le terrain est plat et d’une forme standard, plus il aura un prix élevé.
Le cadre de vie autour du terrain constructible
Comment est la vie autour du terrain constructible ? Est-ce que les services, écoles et commerces sont bien représentés ? La réputation de la commune ou du quartier est-elle bonne d’un point de vue de la sécurité ? Le lieu est-il bien desservi par le train, le métro, les bus ou le tramway ? Les réponses à toutes ces questions peuvent fortement impacter le prix du m² d’un terrain.
Il convient, avant toute chose, de rappeler que les documents d’urbanisation permettent de différencier les terrains constructibles des terrains non constructibles. Sachant que le prix d’un terrain constructible peut être 20 fois supérieur à celui d’un terrain non constructible.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) sert de référence puisque la commune y indique les informations relatives aux sols et à leur constructibilité.
Si le prix moyen d’un terrain constructible au mètre carré en France est de 86 euros, il existe de grandes disparités d’un terrain à l’autre. En effet, de nombreux facteurs impactent le prix au mètre carré d’un terrain à bâtir.
Découvrez quels sont ces facteurs et comment est calculé le prix au mètre carré d’un terrain constructible.
Premier facteur qui influence le prix d’un terrain au mètre carré : la région
En fonction de la région dans laquelle se trouve le terrain, le prix peut varier du simple au triple !
Ainsi, si le prix moyen est de 86 € pour la France métropolitaine, dans certaines régions le prix moyen d’un terrain constructible au mètre carré atteint les 124 €. C’est le cas en Provence-Alpes-Côte-d’Azur, tandis qu’en Bourgogne-Franche-Comté, le prix moyen au mètre carré est de 66 €.
La région la plus chère est, sans surprise, l’Île-de-France avec un prix moyen à 251 €.
Il est à noter que des écarts importants peuvent exister au sein d’une même région. Pour prendre à nouveau l’exemple de la région PACA, un terrain constructible dans le Var, proche de la mer, sera bien plus élevé que dans les Hautes-Alpes.
On estime que selon les régions, les français paient entre 27 000 et 200 000 euros l’achat d’un terrain de même taille.
La taille urbaine
Il s’agit du nombre d’habitants que compte votre commune ou votre agglomération.
Les zones rurales de moins de 2000 habitants affichent des prix pour des terrains constructibles s’élevant à une cinquantaine d’euros en moyenne. Dans le même temps, dans les zones où la densité de population est bien plus élevée (villes de plus de 200 000 habitants), les prix des terrains à bâtir sont de 168 € / m2 en moyenne.
La viabilisation
Parmi les facteurs qui entrent en compte dans le calcul du prix au mètre carré d’un terrain : la viabilisation. Un terrain viabilisé est un terrain qui a déjà subi les travaux nécessaires pour être raccordé au réseau électrique, réseau d’eau, de gaz, etc.
En toute logique, un terrain viabilisé se vendra plus cher qu’un terrain qui ne l’est pas.
La nature du sol
D’un point de vue géologique, la nature même du sol influence le prix d’un terrain à la hausse comme à la baisse. Si le sol est argileux et imperméable, des travaux seront à effectuer ou des fondations spécifiques seront à prévoir par l’acquéreur avant de pouvoir y bâtir une maison.
Ces aménagements représentent un coût qui se répercute sur le prix des terrains constructibles.
L’état du terrain
Un terrain peut être vendu vierge ou avec du bâti à détruire ou à combler. Il peut s’agir d’une bâtisse, de fondations, de réseaux souterrains, d’anciens puits, etc. Lorsque des frais supplémentaires liés à ces bâtis sont à prévoir, l’acquéreur s’attend à un geste sur le prix du terrain.
La forme du terrain
Les terrains de forme rectangulaire ou carrée se vendent à de meilleurs prix que des terrains biscornus.
L’exposition du terrain
Les terrains ne sont pas tous exposés de la même manière. Ainsi, un terrain exposé sud se vendra également mieux et à meilleur prix qu’un terrain exposé nord.
La typologie du terrain (plat ou en pente)
Toujours dans une logique de facilité et de coût d’aménagement, un terrain plat se vendra à meilleur prix qu’un terrain en pente nécessitant des travaux de terrassement.
Le cadre de vie
La proximité de certaines infrastructures comme un RER en région Île-de-France, une autoroute en zone rurale, mais aussi de certains services commes des commerces, des écoles, etc. En bref, tout ce qui facilite le quotidien et rend accessible les lieux de travail plus facilement, valorise le prix au mètre carré d’un terrain.
Il en va de même pour la réputation dont jouit le quartier et son entretien.
Comment obtenir le prix au mètre carré d’un terrain ?
Si vous souhaitez connaître la valeur moyenne au mètre carré d’un terrain, depuis 2019, une source gouvernementale vous donne accès à des informations précieuses. Il s’agit de la base DVF 2 référençant les prix de l’immobilier et notamment sur les ventes de biens immobiliers dont la vente de terrains.
Pour rechercher une information sur cette base de données, il suffit de sélectionner le département, la commune, la section ou la parcelle cadastrale. Cela vous donnera une idée des prix pratiqués dans le secteur dans lequel le terrain se trouve.
Pour ce qui est de la formule de calcul, la voici :
Calcul du prix au m² d’un terrain constructible = Prix de vente global du terrain / Nombre de m² totaux.
L’importance de s’informer sur le prix au mètre carré des terrains aux alentours
Dans le cas où vous souhaitez vendre un terrain, connaître le prix au mètre carré des terrains aux alentours vous permet de vous aligner au prix du marché.
Ainsi, vous augmentez vos chances d’attirer de potentiels acheteurs et donc de vendre votre terrain plus rapidement. En cas de tentative de négociation, vous aurez des arguments pour justifier votre prix.
En bref, pour estimer le prix d’un terrain constructible, voici les étapes à suivre :
- Déterminer précisément la superficie du terrain
- Prendre en compte l’emplacement (zone urbaine, rurale, etc.)
- Tenir compte du relief du terrain pour savoir si un nivellement est nécessaire
- Garder en tête l’exposition et la vue
- Trouver le prix au mètre carré sur le marché local pour s’aligner
- Comparer le prix du terrain avec des biens similaires
- Calculer le calcul du prix moyen du terrain constructible selon sa superficie totale
Enfin, si les prix des terrains constructibles ont connu de très fortes hausses entre 2012 et 2014, jusqu’a récemment la tendance était à la stabilisation. Cependant, avec la situation sanitaire, les prix des terrains constructibles, notamment près du littoral augmentent de nouveau.
Pour aller plus loin : découvrez ce qu’est le compromis de vente d’un terrain.
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